買った家に転勤で住めなくなった・・。人に貸したい!そんな時のローンは?

せっかくマイホームを買ったにもかかわらず、転勤などでその家に住めなくなってしまったという人もいることでしょう。

ローンを組んで買った大きな買い物であったため、カンタンにその家を手放すという決断をするのは難しいですよね。

そこで、出てくる候補として「人に貸す」という選択です。

今回は、転勤などでマイホームに住めなくなったときに出てくるふたつの選択肢について、また人に貸す場合の注意点などについて解説していきます。

転勤になったときの選択肢はふたつ

転勤になったときに、マイホームをどうするかと考えたときにある選択肢はふたつあります。

賃貸

マイホームを手放さない方法のひとつが誰かに貸すことです。

さて、ローンの返済途中に人に貸し出すことは可能なのかと疑問に思う人もいるでしょう。

基本的に、住宅ローンは借入をしている本人、または家族が住むことが前提で金利が優遇されます。

そのため、原則本人が住む必要がありますが、例外として転勤や結婚、介護などのやむを得ない事情があるときには賃貸が可能となります。

まずは、あなたのケースが賃貸可能に該当するのかどうかを、借入をしている銀行などに相談をすると良いでしょう。

売却

転勤中に賃貸ができなそうなとき、これをきっかけに売るという選択を検討します。

マイホームは、持っているだけで維持費がかかります。

ローンの返済、維持費に加え、転勤先の居住費もかかってきます。

人へ貸すことができないだけで、金銭的な負担が多くなってしまいます。

その負担を軽くするために、家を売るというのもひとつの選択と言えます。

万が一、返済が滞ってしまい、競売にかけられてしまったら、通常の取引よりも安価で売ることも避けられなくなります。

そうならないように、任意売却をします。

これは、仲介してくれた会社の債権者、債務者の間で調整を行い、不動産を売ることです。

この方法であれば、残債を減らすことが可能なのです。

賃貸に出す場合の注意点

つぎに、賃貸に出すときの注意点をご紹介します。

届けは必要か?

ローンを組むときは、基本的に本人が住むことが前提です。

そのため、人に貸す場合は、本人のためのローンではなくなり、最初に借りている金融機関に事情を伝え、相談をすることが大切です。

住所変更届を出す

忘れずに行わなければいけないのは、住所変更届は忘れずに出すことです。

転勤をして、住む人がいなくなるときは、必ず金融機関に住所変更届を出すようにしましょう。

それを忘れてしまうと、金融機関からの重要なお知らせなどが届かなくなります。

そうならないように、確実に連絡を受け取れる状態にしておきましょう。

フラット35であれば、借入をしている金融機関に提出します。

変更届には、新住所の記入、家族は住み続けるかどうか、家族全員で転居するのかなどをチェックする欄があります。

また、海外転勤の場合、国内連絡先設定届を提出し、不在中の連絡先を届け出ます。

残高の管理をする

届け出に加えて、残高の管理も忘れないようにしましょう。

海外転勤の場合、ローンの支払いが滞らないように、返済口座の残高に注意を向ける必要があります。

毎月の給与の一部、またはボーナスが引き落とし口座に自動で振り込まれるように設定しておくと良いでしょう。

また、自宅を人に貸すときであれば、不動産業者にその賃料を該当の口座に振り込むよう対策をしておくのも良いでしょう。

住宅ローン減税は受けられる?

単身赴任であれば、減税を受けることができます。

この要件のひとつに、「取得してから6か月以内に入居、かつ適用を受ける年末まで引き続き住むこと」という文があります。

つまり、その家に住まなくなったとき、原則、減税は受けられないのです。

しかし、転勤の場合、ローンを借りた本人の家族が住んでいれば、そのまま減税を受けられます。

ただし、家族全員が転居したときには、減税を受けられません。

なお、海外転勤で非居住者になったときには、仮に単身赴任で家族が住み続けていたとしても、その間の減税を受けられません。

減税を受けている途中に、家族全員で転勤先に引っ越したとき、転勤から戻れば再びその家に住むのであれば、そこから減税を受けることができます。

ただし、減税が受けられるのは、残っている期間のみです。

例えば、減税の期間が10年、1年たった頃に転勤し、3年後に戻った場合、残りの9年が適用されるのではなく、残りの6年間のみです。

また、入居してその年の年末を迎えずに転勤になってしまい、減税を一度も受けていないときは、転勤から戻ったときに、改めて確定申告をすることで減税を受けられます。

再び減税を受けるときの注意点がいくつかあります。

転勤中は借り換え不可

先ほども説明したように、ローンは本人が住むのが前提です。

そのため、転勤などのやむを得ない事情があったとしても、家族全員がその家に住まなくなったり、賃貸に出している場合は、原則借り換えは不可能です。

現在は予定がなくとも、将来的に転勤が予測される人で、借り換えを考えているのであれば、早めに検討をするべきと言えます。

借り換えの手続きには、少なくとも1ヵ月ほどの期間がかかります。

その内しようと思っている間に、転勤が決まってしまい、借り換えができなくなる場合もあるため気を付けましょう。

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