住宅ローンを早めに返すのはお得なのか?デメリットはあるの?

住宅ローンを借りたとき、いち早く返済をすることはお得なことなのでしょうか?

お金を借りている側からしたら、なるべく早くお金を返したいと思うのが普通でしょう。

そこで知りたいのは、早く返すことが本当にお得になるのかどうかです。

また、返済額にどのぐらいの差が生まれるのかもとても重要な点です。

そこで今回は、早めに返済をする繰り上げ返済について、メリットを最大限生かすために知っておきたい3つの鉄則とデメリットについてなどをご紹介します。

期間別の返済額とは

まずは、期間別での返済額の差についてお話します。

借入額が3,000万円、金利が1.5%、2.5%の場合で計算をするとこうなります。

金利1.5%の毎月の負担は、35年で約92,000円、30年で約103,500円、20年で約144,800円と5万円近い差が生まれます。

また、2.5%では、35年で約107,000円、30年で約118,500円、20年で約159,000円とこちらも5万円の差があります。

期間が長ければ、その分毎月の返済額は減り、短いほど高いのです。

しかし、総額で見ると期間が短いほど少なく済みます。

金利1.5%で、20年と35年で比較すると約380万円少なく済みます。

2.5%では、この差が約690万円となります。

毎月の負担は金利が1%の差があっても、約15,000円程度ですが、総額にすると大きく変わってくるのです。

早めに返した方がいい?

先ほど金額の差についてお話しましたが、それを見て分かるように、期間が短い方が総額が少なくなりますが、その分、毎月の負担は増えます。

そこで、早めに返した方がいいのか?という問いに対しての答えは、【支払える範囲内での毎月の負担額で、なるべく短い期間に設定する】となります。

そうは言っても、現状は支払いができても、将来的に支払いが厳しくなる可能性があり、短い返済年数に設定することに不安を抱く人も少なくないでしょう。

このようなときには、繰上返済をすると良いでしょう。

繰り上げ返済とは、毎月の返済にプラスして返済をすることです。

例えば、先ほどと同じように3000万円を35年返済で契約し、毎月の92,000円の返済に加えて、毎年14万円を追加で返済したとき、総額は約3730万円、毎年63万円を追加で返済したとき、総額は約3490万円となります。

繰り上げ返済をしていなかった場合の総額は、約3860万円と大きな差が生まれます。

また、20年、30年でローンを組むときとほぼ同じような総額になります。

初めから短くするのが不安な人の中に、なるべく20年や30年で返したいと考えているのであれば、最初の期間は長く設定し、家計に余裕があるときに定期的に繰り上げていけばいいでしょう。

3つの鉄則を知っておこう

繰り上げ返済の効果を最大限生かすためには、以下の3つの鉄則を知っておくと良いでしょう。

これを知っているかどうかで大きな差が出てきます。

ひとつ目の鉄則は、繰り上げ返済をする時期が、借りたときからなるべく早いタイミングで行うほど、メリットが大きくなります。

ローンの返済が始まってすぐは、家計に余裕がない人がほとんどですが、返済が始まる前から可能な範囲で貯蓄を増やし、なるべく早く実行すると良いでしょう。

仮に、金利2%で3000万円を借りたとき、1年後に100万円の繰り上げをすれば、支払い利息を94万円カットできます。

しかし、同じことを3年後にすると86万円、10年後では62万円に減ってしまいます。

金利にも左右しますが、1年後と比較して、効果が7割以下になってしまいます。

もちろん、短縮する期間も変わってきます。

1年目なら19か月の短縮、しかし10年目では12か月しか減少しません。

例え10年目に繰り上げを行おうとも、しないよりかは遥かにメリットが大きいため、手元に資金があるのであれば、積極的に繰り上げ返済をすることをおススメします。

ふたつ目は、金利が高いほどメリットを受けられるという点です。

人によっては、複数のローンを利用している場合もあります。

そういったときは、金利の高いものから優先して繰り上げ返済をするのが鉄則です。

3000万円を借りていて、1年後に100万円を繰り上げ返済するとき、金利が3%であれば利息を169万円もカットできますが、2%では94万円に、そして1%では39万円に減少します。

この数字を見ても明らかで、金利のより高いものから返済をしていくようにしましょう。

金利が低いとメリットは小さいですが、だからと言って全くメリットが無いわけではありません。

超低金利ということは、住宅ローンのみならず、さまざまな金融商品の利回りも低いのです。

銀行の預金で言えば、0.001%と預けていても全く増えません。

そこにただ預けているだけならば、繰り上げ返済に回した方が遥かにお得なのです。

たとえ、100万円を金利1%で複利運用したとしても10年間で108万円にしかならず、30年運用しても128万円とメリットがかなり小さいのです。

だからと言って、ハイリスク・ハイリターンの商品を運用するのにはリスクが高いため、手を出しにくいでしょう。

金利が1%でも、100万円の繰り上げ返済をすれば、39万円は得すると考えたら、利回りの低い資産運用をするより、繰り上げに回す方がよっぽど良いのです。

3つ目は、残高が多いほど効果が大きくなるという点です。

逆に言えば、残高が少ないとメリットは小さくなってしまいます。

そのため、住宅ローンの返済をしている人でも、残高が残り1000万円を下回ったから、繰り上げ返済をする必要がないと思っている人もいます。

たしかに、残高が減っていれば、その分効果は小さくなりますが、それでも全く効果が無いわけではありません。

複数のローンがある人は、残高の多いものから返済していくのが良いです。

しかし、残高が少なくとも、メリットは十分にあります。

借入額が3000万円で100万円繰り上げ返済したとして、金利が2%の1年後に得する金額は94万円、借入額が1000万円であれば88万円です。

たしかに、効果は減少していますが、借入額は3倍あるにも関わらず、得する金額はたったの数パーセント、金額にして6万円の差しかありません。

これを見ても分かるように、残高が少なかったとしても、メリットはあります。

デメリット

ここで、デメリットについても考えていきます。

それは、毎月の生活が苦しくなる可能性があるということです。

早めに返済することを優先しすぎて、毎月の負担が大きくなり生活を圧迫してしまうのです。

つまり、理想的なのは「無理なく早めに返済していく」ということです。

まとめ

このように、大きなメリットがいくつかあるため、繰り上げ返済ができるのであれば、するにこしたことはありません。

しかし、自分に適切なペースを守ることを忘れないようにしましょう。

仮に、ペースが早いと感じれば、返済額を減らしたり、途中でやめても良いでしょう。

自分で返済する額をコントロールすることが、早期返済の利点を最大限に活かすことに繋がるでしょう。

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