住む家は「賃貸」か「持ち家」か|自宅として買った家も不動産投資と同じ

将来の大きな夢や目標として、「自分の家を持つこと」を設定している人がいます。

人生においての大きな買い物の中のひとつが家の購入です。

しかし、実際は「賃貸」で毎月家賃を払いながら生活していくのと、「持ち家」を買って長い間同じ家で生活をするのとでは、どちらの方がお得なのでしょうか。

正直なところ、「どちらの方がいい!」という断言できる要因がないのが事実で、長い間議論が行われることでもあります。

ここでは、「賃貸」か「持ち家」、どちらが良いのかを考えていきます。

「賃貸」か「持ち家」か

賃貸か持ち家かは、昔からどっちの方が良いのかと議題に上がる内容です。

仮に自分が住むためのマイホームだとしても、その物件を買った方が得をするのかどうかは、投資対象として得するのかどうかで判断すると良いでしょう。

家を買うことは、人生において最も大きな買い物と言えます。

普段の生活のときの買い物では、支払うことのないような金額で、お金の感覚がマヒする人も多くいます。

家を買うときには、冷静な心を持って損をしてしまわないように気を付けましょう。

仮に家を買わずに、賃貸住宅に一生住んだとしても、結果的に一番多い支出の大きい費用になるでしょう。

家を買うのか、借りるのかは、誰もが悩むことですが、一概にどちらが得をするとは言えない形で不動産価格が設定されています。

不動産価格の物価は、株価と比べて大きく変動することはありませんが、周辺の人との人間関係や、子どもの通う学校との兼ね合い、生活環境などの不安要素が強く、そういった面でのリスクもあるのが不動産です。

「ずっと家賃を払い続けるのは勿体ない」という考えで、住宅の購入をする人も多くいますが、所有意欲だけではなく、資産価値が大金を支払うに値するかどうかを考えるようにしましょう。

また、今後人生を送っていく中で、他にも多くのお金が必要となるときはあるため、人生の変化なども考えた上で、買うのか借りるのかを検討する必要があります。

例えば、職場から遠い場所に家を持つよりも近場に住む方が通勤時間が短くなり時間効率が良くなります。

年収1000万円の人であれば、時給換算で約5000円/時給なため、片道30分の距離に住んでいた場合、往復1時間で5000円の価値があると考えることができます。

仮にひと月20日働く場合、月で10万円、年間120万円の損をしているということです。

更に言えば、時給で考えることも大切ですが、自分の時間が1時間減るのか、増えるのかもとても重要なことです

また、人生には転職、転勤、結婚、出産、離婚など人生の変化によって住む家を変える可能性があります。

結婚して子どもが生まれたら、家族が住めるほどの広さの物件に引っ越す必要があったり、転勤で住む地域が変わったり、子どもが大人になり家を出て、夫婦のみでの生活になったから家を小さいところに移ったり、高齢になって病院や買い物ができる店が近くにあって駅近、バリアフリーなどの環境が整った場所に移動したいなど、様々な状況が考えられます。

不動産は流動性が低いため、不動産の市況が悪いとき買い、良いときに売るという売却益が望めるかどうか、また住人が住みやすい物件なのかなどを考えて買うかどうかを判断しましょう。

マイホームと投資用物件を別で考えるのは得策ではなく、仮に自分が転勤となったとき、それ以降を他人に貸すと考えたら、投資用不動産として魅力のある物件なのかが大切になります。

そのため、マイホームと投資不動産を別で考えずに、不動産の損得で判断するようにしましょう。

損得を判断する「割引現在価値」の計算式

不動産を投資対象として考えたときに、損得を判断するときに用いられるのが「割引現在価値」です。

この数式は以下の通りです。

将来の価値÷(1+利回り(割引率))t(※1)=元本(現在の価値)

※1:tは複利運用をする期間

例えば、1年目に予想される家賃が月25万円(年間300万円)で割引率が6%(※2)であったとき

※2:買ったときは不動産投資物件として考えて判断します。また割引額は最低でも6%。

300万円÷(1+0.06)1=283万189円

これが現在の価値になります。

ここに更にローンの損得も加わります。

住宅ローンを使っての住宅購入の損得は「現金での購入の損得+ローンの損得」として考えます。

その物件の将来の収入を考える

その物件の将来の収入を考えて割引現在価値を割り出します。

家賃が25万円(年間300万円×20年間)で割引率6%として、20年後に物件が2000万円で売れると予想した場合、20年間の割引現在価値は4064万5858円となります。

この割り出した金額より物件価格が安ければ、「得」、高いなら「損」と判断することができます。

住宅購入のデメリットを押さえておこう

住宅を買うときには、デメリットをしっかり押さえておきましょう。

  • 資産固定化
  • 分散投資ができない
  • 流動性が低い
  • 初期コストがかかる
  • 気軽に住み替えるのが難しい
  • 維持コストがかかる

投資の目線で有利かどうかを見よう

投資としての目線で見たときに、有利な物件化どうかを判断するようにしましょう。

投資として評価し、有利だと判断できたら購入し、そうでない場合は購入しないという選択を取ると良いでしょう。

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