⑩不動産投資ってなに?得られる2つの収入と特徴

あなたは不動産投資と聞くと、どんなイメージを持ちますか?

ひと昔前は、膨大な資金がないと始められない投資である、という認識が強かった傾向にあります。

最近では、クラウドファンディングを利用することで、不特定多数の人が資金を出し合い、物件を購入するシステムも増えてきています。

安いもので、1口1万円から始められるような、少額でもできる不動産投資が存在します。

「いざやろう!」と思っても、あなたの周りに不動産投資をやっている人が少ない可能性もあり、その場合、勉強を独学でやる必要がでてきます。

そこで今回は、不動産投資で得られる2つの収入とその特徴について解説していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、アパートや一戸建て、マンションを購入することで利益を発生させる投資手法です。

不動産投資には2種類の利益の出し方があり、買った不動産を他の人に貸して利益を得る方法(インカムゲイン)と買った時よりも高値で購入した不動産を売って利益を得る方法(キャピタルゲイン)があります。

一般的には、買った不動産を他の人に貸すことで利益を得る方法が主流といわれています。

不動産投資をするときの主な手順は、以下の通りです。

1.情報収集
⇓
2.買い付け
⇓
3.融資の審査
⇓
4.売買契約
⇓
5.管理会社選び
⇓
6.金銭消費賃借契約
⇓
7.決済・運用

1.情報収集

まずは、自分の買える物件の金額を確認します。

年収・職種・勤続年数・自己資金などの情報を元に、買える物件が変化します。

自分が買える物件の目安がわかったら、実際に買いたい物件を探していきます。

2.買い付け

買いたい物件が見つかったら、買い付けを行います。

買い付けとは購入申し込みのことで、人気の物件は買い付けがすぐに埋まってしまうことがあります。

3.融資の審査

物件購入するときに自己資金がない場合には、銀行から融資を受けます。

仲介会社を経由すれば、いくつか融資をしてくれる銀行を紹介してもらえることがありますが、個人で行う場合は、自分で探す必要があります。

4.売買契約

重要項目説明・契約書作成・売買代金の支払い・登記・物件の引き渡しがあります。

これが終わると売買契約(所有権の移動)が完了します。

5.管理会社選び

物件の管理を委託する場合には、管理会社を選びます。

6.金銭消費賃借契約

金融機関との間で、融資借入の契約を行います。

7.決済・運用

諸経費などの支払いが終わったら、決済が完了します。

すぐに物件を借りる人がいれば、その時点から家賃収入が入るようになります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産や株式を保有している場合に、その保有している資産を売ることで、利益を得る売買差益のことです。

対象とする資産は幅広く、絵画、有価証券、金属、土地、建物などさまざま存在します。

一般的には安い時に買って、高くなったら売ることで利益を得ます。

値段が今後高くなるという想定したときに、買ったものが値上がりすれば「キャピタルゲイン」を得ることができますが、逆に買った時よりも安くなったときに売ってしまい、損が出てしまった場合のことを「キャピタルロス」と言います。

不動産にもキャピタルゲインがありますが、その時代の経済状況などに左右されます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産や株式などの資産を中長期的に保有しているときに得られる利益のことです。

株式では配当金、預金に対する利息、不動産なら家賃収入がインカムゲインになります。

インカムゲインの特徴は、安定的に継続して収入が得られるということです。

不動産の場合は、得られた家賃収入を返済に回すのが一般的ですが、完済後は家賃収入が全て利益としてもらうことができます。

また、入居者が常にいる間は家賃収入が発生しますが、入居者がいない場合には家賃収入を得ることができません。

この点においては、保証会社が存在していて、空室のリスクを軽減してくれます。

ただ、保証会社と契約することで、毎月の契約金がかかるため、人によって保証会社を入れるかどうかが変わってきます。

不動産投資の特徴とメリットデメリット

不動産投資がどんなものなのかがある程度理解できたかと思います。

ではつぎに、不動産投資の特徴とメリットデメリットについて解説をしていきます。

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴の1つは、「レバレッジ(てこの原理)効果を生み出すことができる」という点です。

「レバレッジ」とは、投資用語で「てこの原理」という意味があり、少ない資金で大きい資金を生み出すことができたり、手持ちの資金が少なくとも、銀行の融資を利用することで、高額の不動産を購入できることなどを意味します。

つまり、自己資金が多くなくても、サラリーマンであれば勤続年数や年収などの「属性」を利用して、数千万円の融資を受けることができます。

資産形成や投資手法の中では、融資を引いて大きなレバレッジを引き出せるのは、不動産投資ならではの特徴と言えます。

メリット

つぎに、不動産投資のメリットを解説していきます。

  1. 年金対策
  2. 保険の手段
  3. 相続税対策
  4. インフレ対策

1.年金対策

日本では退職後に年金を受け取りますが、不動産投資は私的年金として利用することができます。

退職後までにローンを完済していれば、その後は家賃収入として安定的に収入を得られます。

2.保険の手段

不動産投資をする時にローンで購入すると、団体信用保険に加入することとなります。

この保険は、購入者が亡くなってしまったり、高度の障害になった時に保険が適用され、残債は保険から支払われます。

家族がいる場合には、ローンを残さずに家賃収入を得られるメリットになります。

3.相続税対策

購入した不動産の相続税は、不動産と同じ額の貯金がある場合と比較すると、財産評価額が低くなります。

不動産の土地は20〜30%、建物では築年数によって30〜70%程度の評価額になります。

相続税は、財産評価額が高ければ高いほど相続税が上がっていく仕組みであるため、不動産は財産評価額を低くすることができる分、優遇されていると言えます。

4.インフレ対策

社会がインフレ状態になったときに、物価上昇にともない、円の価値が低下(円安)し、投資物件の資産価値や賃料の上昇の可能性が高まります。

インフレとは、モノの価値が上がり続ける状態のことを意味します。

物価が上昇した時には、購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇する可能性が高く、不動産投資はインフレ対策になると言えます。

デメリットやリスク

次に不動産投資のデメリットやリスクを解説していきます。

  1. 建物の老朽化
  2. 金利の上昇
  3. 不動産価格の低下
  4. 売れない可能性
  5. 空室のリスク

1.建物の老朽化

長く家賃収入を貰える反面、経過年数で建物も老朽化します。

建物の老朽化を放置すると、入居者が決まりづらくなります。

常に物件の状態をチェックし、良い状態にすることで対策ができます。

2.金利の上昇

返済に対する金利が、不利に働くことがあります。

金利を変動式にした時、何かしらの理由で金利が上昇してしまうことで、最終的な返済額が多くなります。

その差がたった1%と少ない金利だとしても、中長期間の住宅ローンでは返済額に大きな差が生まれてしまいます。

3.不動産価格の低下

不動産を購入した時よりも、売る時の不動産価格が低下している可能性があります。

その地域の人気や都市開発が進んでいるかどうか、また災害にあってしまったなど、低下する原因は様々です。

4.売れない可能性

将来的に持っている物件が売れない可能性があります。

立地や利回り、築年数や清潔度などによって回避できる場合があります。

5.空室のリスク

前文で少し触れた空室のリスクです。

家賃収入が大きな収入となる不動産投資は、入居者がいなければ家賃をもらうことができません。

入居者がいない期間が続けば続くほど、利益が苦しい期間も長くなってしまいます。

資産形成の1つの選択肢

不動産投資は、資産形成の1つの選択肢と言えます。

不動産ローンによるレバレッジ効果を最大限に利用して行える投資であり、現状手持ちの資金を持っていなくても、その人によっての社会的信用によって、購入することができます。

資産形成や資産運用を考えている人は、1つの選択肢として頭に入れておくと良いでしょう。

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