かぼちゃの馬車事件とは

不動産投資の世界で起きた有名な事件があります。

それは、「かぼちゃの馬車事件」です。

無知な状態で不動産投資をした人の多くは、損をする投資をしてしまっています。

ここでは、教訓のひとつとして「かぼちゃの馬車事件」について解説していきます。

かぼちゃの馬車事件とは

「かぼちゃの馬車事件」とは、株式会社スマートデイズがビジネス展開していたシェアハウスのサブリース事業が破綻し、物件オーナーに対してサブリースの賃料が未払いの状態になった事件のことです。

この事業に参加していたオーナー(投資家)の多くは、物件を買うために銀行から借入をしたうえで投資をしていたため、大きな負債を抱えるオーナーが続出しました。

ここから、かぼちゃの馬車事件について、またサブリース契約の仕組み、破綻した経緯について見ていきます。

かぼちゃの馬車とは

「かぼちゃの馬車」という名前は、女性専用のシェアハウスのブランド名のことを指します。

家賃は管理費を含めて4万円ほどに設定されていて、敷金礼金、仲介手数料なしを売りに事業展開していました。

個室には冷蔵庫やベッドなどの設備が充実しており、ネット通信料や光熱費も家賃に含まれているという、かなり魅力的な条件でした。

スマートデイズは、「トランクひとつで即入居」と謳っており、上京する女性をメインターゲットにしていました。

かなり設備や待遇が充実はしていましたが、ほとんどの物件は個室が5畳未満であったり、共用部としてのリビングのようなリラックスできるようなスペースがありませんでした。

そのため、家賃4万円を1平方メートル換算すると、周辺の賃貸ワンルームマンションより割高となっていました。

サブリース契約とは

かぼちゃの馬車のビジネスモデルは、ビジネス展開ているスマートデイズがシェアハウスに投資をするわけではなく、シェアハウスを建てるのに必要な建設費用を出してくれるオーナーを集めるというビジネスモデルでした。

オーナー希望者が現れたときに、スマートデイズがかぼちゃの馬車を建設し、オーナーに販売していました。

つまり、かぼちゃの馬車の所有者は「オーナー」ということになります。

スマートデイズがオーナーとしてターゲットにしていたのは、副収入を得たいと思っている会社員です。

かぼちゃの馬車を1棟で買おうとすると、1億円以上するため、ほとんどの人は銀行でローンを組んで投資していました。

そして、スマートデイズとオーナーはサブリース契約をします。

サブリースの内容は、スマートデイズがオーナーからシェアハウスを一括で借り上げる代わりに、入居者集め、賃料徴収、入居者と建物の管理と運営を行うというものです。

スマートデイズは、賃料から手数料分を徴収し、残ったお金をサブリース賃料としてオーナーに支払います。

オーナーは、もらったサブリース賃料からローンの返済をします。

このサブリース契約を結ぶことで、オーナーは手数料を渡すだけで、入居者集めや管理をしてもらえるため、手間というコストを省くことができ、空室リスクも負わずに済みます。

このかぼちゃの馬車のサブリース契約は、「頭金いらずで投資ができ、30年間の家賃収入を保証する」という謳い文句で、利回りは8%になると言っていました。

かぼちゃの馬車の破綻

ここからは、かぼちゃの馬車が破綻した経緯について見ていきます。

事の発端は、2018年1月にオーナーに対して支払うサブリース賃料の支払いが滞るようになったことがきっかけです。

同年3月末の時点では、負債総額が約60億円と報道されました。

スマートデイズは2018年4月に、東京地裁に民事再生法の適用を申請しましたが、結果的に棄却され、破産の手続きに移行する運びとなりました。

最終的な債権は、1,053億円にもなっていたようです。

スマートデイズからのサブリース賃料の未払いが起きたことによって、オーナーたちは厳しい状況に追い込まれました。

かぼちゃの馬車は1棟1億円以上かかり、オーナーのほとんどはスルガ銀行で高金利のローンを組んでいたため、未払いによってスルガ銀行への返済ができない状況になりました。

その結果、やむなく自己破産したオーナーが続出しました。

スマートデイズが経営破綻した直接的な原因は、資金繰りが悪化したことにあります。

かぼちゃの馬車の物件数は急速に増えていきましたが、入居率は約4割であったため、シェアハウスのサブリースでの利益は赤字でした。

自己破産するオーナーが続出

上記でも述べたように、かぼちゃの馬車事件によって、やむおえず自己破産したオーナーがいました。

管理会社のスマートデイズがサブリース賃料を支払えなくなったことが原因で、オーナーは家賃収入からローンの返済をします。

サブリース契約をしているため、シェアハウス入居者が表れても、スマートデイズから賃料が支払われなければオーナーの収入はゼロになってしまいます。

収入がゼロになることで、ローンの返済ができなくなり、自己破産するという結果になってしまったのです。

自己破産者が増えた原因

かぼちゃの馬車のサブリースは、赤字事業であり、スマートデイズの収入は、建物の請負工事会社からのキックバックによるものでした。

スマートデイズは、オーナーからシェアハウス建築の約束をして、それを請負工事会社に依頼していました。

そのとき、スマートデイズは、顧客の紹介料という名目でキックバックを得ていました。

キックバックとは、例えば、本当は1億円で建てることができる建物を、請負工事会社からオーナーに2億円として見積を出し、2億円で建てさせます。

請負工事会社は、そのうちの1億円を紹介料としてスマートデイズに渡すという金銭の得方です。

異常なキックバック率

キックバックは違法ではありませんが、問題なのは異常なキックバック率です。

通常、請負工事業者に工事を紹介したときのキックバック率は、工事費の約3%が相場です。

しかし、スマートデイズは50%という異常なキックバック率を受け取っていたと言われています。

これにより、建物のオーナーは通常の2倍の価格で建物を建てたこととなり、その分借入金も多くなっていました。

スマートデイズは、高いキックバックに甘えてしまい、それに頼るビジネス展開をしてしまったことが大きな要因となったと考えられます。

つまり、最初からキックバック目当てでシェアハウスを建てていたことになります。

スマートデイズがしっかりとサブリースで儲けるしくみでシェアハウスを運用していれば、このような事態にはならなかったでしょう。

まとめ

かぼちゃの馬車事件の真相は、スマートデイズのビジネス展開が異常な仕組みであったことにあります。

これによって、自己破産をしてしまったオーナーが多く、この事件の二の舞にならないように、投資をするときには、投資対象のことを事前にチェックして投資をするように心がけましょう。

コメントする

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA