CRE戦略とは?経営戦略として行う不動産投資

あなたはCRE戦略という言葉を聞いてことはありますか?

なかなか、会社の経営や資金の流れを把握するような業務や役職に就いている人でなければ、この言葉を聞いたこともないのではないでしょうか。

近年では、会社の経営においてこの戦略がとても重要だと注目されています。

この戦略は個人に関わるものではありませんが、会社の投資に関わるものです。

そこで今回は、このCRE戦略について解説をしていきます。

CRE戦略とは?

まずはこれがどのようなものであるのか、またどんな目的を持って行うものなのかを知っていきましょう。

これは、法人が保有する不動産を活用するものです。

会社経営をしていく戦略の中で中核といえるほど、大きな課題と言われています。

CREとは「Corporate Real Estate(コーポレートリアルエステート)」の略語で、不動産の活用をすることで経営に効果を与えることを意味しています。

日本のビジネス界ではこれまで、不動産に特化した業種や業態でない限り、CREに注目が集まることはさほどありませんでした。

しかし近年では、不動産を活用する経営の戦略として捉えられるようになり、不動産をうまく活用することで企業の価値を向上させていく考え方に変わってきました。

年が経つにつれ経済が発展し、それとともに土地開発や不動産の有効活用が全国的に広がりました。

その結果、企業が保有している土地の価値が変わり、企業の発展に効果的に活用する必要性が出てきました。

しかし、不動産を有効活用することで、企業の価値を上げていくのはカンタンなことではありません。

不動産は持つ方が良いのか、借りる方が良いのかなどというシンプルな問題でも、一概にこっちの方が良いというのは決めることができません。

大切なのは、「どうすれば効果的にビジネスの成果を生み出せるのか」という視点です。

企業価値を上げる

つぎに、目的について解説をしていきます。

この目的とは、企業価値を向上させることです。

いまは、不動産に関する事業の価値を計算する方法は、DCF法が使われます。

これは、【Discounted Cash Flow Method(ディスカウントキャッシュフローメソッド)】の略語で、割引キャッシュフロー法という意味を持ちます。

この方法をカンタンに言うと、将来にくるであろうリスクを踏まえた上で、企業価値が最大化するような不動産の活用を考えるものです。

現在の100万円の価値と10年後の100万円の価値はちがってくるし、その10年の間にはさまざまなリスクがあります。

短期的な利益を求めるような不動産の活用ではなく、不動産が生み出してくれる中長期的な企業の価値、企業の成長という経営理念や戦略に基づく必要があります。

今の社会では、経営資源は、ヒト、モノ、カネ、情報といわれています。

このことからも、企業が持つ不動産は貴重な経営資源と言えます。

企業が持っている不動産といっても、いくつかに分類されます。

まずは、事業のために必要な不動産です。

例えば、本社ビル、支店や営業所、工場、物流センターなどの事業の利益を生むために活用しているものです。

これは、事業をよりよくしていくために有効活用していきます。

つぎに、直接ではないが間接的な効果を上げてくれる不動産です。

例えば、社宅や寮、別荘などの福利厚生施設などです。

これは、事業に直接関係がなくても従業員のモチベーションの維持や人材を集めるために使われます。

もうひとつが、事業とは別に持っている不動産です。

例えば、現在使っていない遊休地や駐車場などです。

これは、遊休地であればその立地におけるもっとも良い活用方法などを考えて、将来のキャッシュフローを見ていきます。

この戦略によって、企業が持つ不動産の有効活用がうまくいけば、不動産の利用価値が上がっていき、経営の安定や事業の価値の向上に繋がります。

また、収益を生み出すことのできない、もしくは遊休地になっている土地などを売ることで、そのお金を別の事業に使うことも企業の価値を向上させるひとつの手段です。

CRE戦略が重要視される理由

では、なぜ近年でCRE戦略が重要と言われているのか、その理由を考えていきましょう。

そうなった背景には、企業の株式を持っている株主に対する行動規範としてスチュワードシップコードが定められたことにあります。

これにより、積極性とは言えないような企業の経営に対して意見を言う株主が急速に増えてきたのです。

それに加え、上場している企業に対する行動規範であるコーポレートガバナンスコードも策定されました。

これにより、より株主を重視した経営をしなくてはならない環境となっているのです。

株主を重視した経営とは、企業に配当を渡す義務があることから利益の還元に力を入れる必要がでてくるため、企業価値の最大化に努めていくことを意味します。

このような理由から、先進的かつ企業の成長に対して意欲的なところほど、この戦略が必要不可欠になってきていると言えます。

CRE戦略の流れ

つぎに、この戦略の主な流れをカンタンに解説していきます。

リサーチ

まずは、不動産のポートフォリオの全体像を確実に把握する必要があります。

そこが把握できずに個別的に課題対策を行ってしまうと、行き当たりばったりな対応となってしまい、中長期的にこの戦略を活かせなくなります。

プランニング

全体像が把握できた後、ニーズや戦略、ポートフォリオの状況に合わせた基準を設けます。

その基準を元に、個々のCREのポジショニングをします。

今現在のCREポートフォリオを客観的に見ることで、今後の作戦を練っていきます。

プラクティス

立案した作戦を実行に移していきます。

常に戦略に沿ったものであるかを確認しつつ、さまざまな課題の解決をしていきます。

レビュー

戦略を実行した後に、CREの稼働率や投資効率を良く、経営指標の改善や有利子負債の削減などを行っていき、結果を検証していきます。

その結果を踏まえ、計画を改めて見直し、その先の戦略に進むというサイクルを繰り返していきます。

経営者であれば知っておきたい知識

企業価値を高めることができるこの戦略は、会社の経営者や経営に関わる人であれば必ず押さえておきたい知識と言えます。

企業の価値をさらに上げていくのにとても重要な戦略なので、まだ行っていない企業であれば、この戦略を取り入れることを視野に入れてみてもいいでしょう。

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